روش های پرداخت پول در معاملات مسکن : هر معامله ای در هر زمینه ای اصول و نکاتی دارد که با دانستن آن ها باعث میشود، با ذهن باز تری بتوانید تصمیم بگیرید و در معاملات موفق تر باشید. از جمله نکاتی که میشود به آن ها اشاره کرد:
- قبل از از انجام مراحل خرید قیمت منطقه را به خوبی بررسی کنید. مشاورین املاک حدود 20 تا 30% قیمت متفاوتی برای خریدار و فروشنده قایل هستند پس در هنگام خرید خود را هم به جای خریدار و هم به جای فروشنده بگذارید.
- هنگام معامله ملک سعی کنید حتما یک فرد قابل اطمینان و کاربلد همراه شما باشد تا احتمال کلاهبرداری از شما بسیار کم شود.
- مطمعن شوید که نام مالک با نام کارت ملی یکسان باشد.سند مالکیت فروشنده را بررسی و مطالعه کنید. هر جا شک پیدا کردید بیان کنید. اگر سند تک برگ ندارد و ملک کاداستر نشده حتما مساحت و حدود را در قولنامه قید کنید و اختلاف متراژ احتمالی را تعیین تکلیف کنید. و دقت کنید ملک در رهن نباشد.
- پس از انجام مراحل خرید و هنگام نقل و انتقال مواردی همچون گواهی اتمام بنا، صورت مجلس تفکیکی و بنچاق قبلی را مطالعه کنید تا اگر خود قصد فروش داشتید مشکلی برایتان پیش نیاد.
* تعریف بنچاق: سندی است که در دفترخانه اسناد رسمی صادر می گردد و اداره ثبت بر مبنای آن سند مالکیت جدید را صادر می کند. دقت داشته باشید فروشنده موظف است مفاصا حساب دارایی، شهرداری و استعلام ثبت سند را قبل از حضور در دفترخانه جهت انتقال رسمی آماده کند. اینها حدود یک ماه اعتبار دارند پس زودتر از موعد مقرر انجام ندهید.
- حتما شماره دفترخانه و تاریخ انتقال سند را مشخص کنید تا در صورتیکه به هر دلیل هر طرف در دفترخانه حاضر نشد بتوانید گواهی عدم حضور وی را از دفترخانه مطالبه کنید که در صورت اختلاف خیلی بکار می آید
- اگر فروشنده هستید هرگز چک معمولی قبول نکنید و سعی کنید چک رمزدار و بین بانکی تضمینی از خریدار بخواهید.
فایل های اجاره آپارتمان منطقه چیتگر در املاک پارلمان غرب
انواع روش های پرداخت پول در معاملات ملکی
روش پرداخت پول در معاملات مسکن به توافق طرفین بستگی دارد اما معمولا این کار با استفاده از چک انجام میشود. انواع مختلفی از چک وجود دارد که برخی از آنها در معاملات مسکن نیز استفاده می‌شوند. روش‌های دیگر امنیت کمتری دارند و در موارد خاص به کار می‌روند. قصد ما معرفی تک تک این روش‌ها و بررسی مزایا و معایب آنها است.
چک عادی
یکی از راه های پرداخت پول در معاملات مسکن با استفاده از چک عادی میباشد. فرق چک عادی با بقیه چک ها از این نظر میباشد که چک عادی را خود صاحب حساب جاری صادر میکند و به طلبکار خود یا برای خرید اجناس مختلف ارائه می دهد.
در صورتی که طرفین به هم اطمینان داشته باشند ممکن است از چک شخصی استفاده کنند. پس توصیه میشود در معاملات ملکی از چک شخصی استفاده نکنید.
یکی دیگر از مشکلات چک عادی بحث پاس نشدن آن می باشد که اگر این اتفاق بیفتد دچار دردسرهای فراوانی خواهد شد و باید وقت زیادی بگذارید که شاید پولتان را بتوانید برگردانید و ممکن است حتی نتوانید به مبلغ مورد نظر خود برسید.
چک رمز دار
چک رمز دار یا همان چک بانکی تضمین شده توسط یک بانک و از طرف همان بانک صادر میشود. همان طور که از اسمش معلوم است پرداخت شدن آن تضمینی میباشد و با پول نقد تفاوتی ندارد.
بنابراین حتی اگر صاحب چک دچار ورشکستی شود و یا فوت کند صاحب حساب در پرداخت آن تاثیری ندارد و دارنده چک مبلغ را به هر حال دریافت خواهد کرد.
این نوع چک ها به دلیل تضمینی که در پرداخت ان وجود دارد رایج تر از باقی روش های پرداخت میباشد.
انتقال وجه کارت به کارت
به دلیل اطمینان طرفین به هم هنگام معامله و خرید یکی از روش های پرداخت انتقال وجه کارت به کارت میباشد که اصولا این روش برای مبلغ بیعانه انجام می شود زیرا سقف مبلغ کارت به کارت بین حدود 3 تا 5 میلیون میباشد.
با این روش شما دسترسی به کد رهگیری و امکان استعلام از بانک مبدا و مقصد را نیز خواهید داشت
انتقال وجه از طریق دستگاه پوز
در صورت اطمینان کامل طرفین خریدار از طریق دستگاه پوز بیعانه را پرداخت میکند. و بنگاه تضمین میکند که به حساب شخص فروشنده مبلغی واریز شده است.
و این مورد در صورتی رخ میده که اعتماد کامل وجود داشته باشد.
حق کمیسیون در معاملات ملکی
به مبلغی که به ازای خدماتی که یک فرد مشاور با تجربه در بخش املاک، بخش خودرو و بنگاه نقش واسطه و راهنما دارد پرداخت میشود حق کمیسیون گویند.
یکی از بخش هایی که در آن نقش واسط در معاملات ملکی را دارند، بنگاه های معاملات، دفاتری هستند. و به عنوان واسط سعی میکنند که به هم خریدار و هم فروشنده خدماتی ارائه دهند و به سبب خدمات ارائه شده از سوی آنها، از حقوقی برخوردار می باشند که توسط اتحادیه صنف مربوطه تعیین و رسیدگی می شود.
نحوه محاسبه انواع کمیسیون ها
حق کمیسیون املاک در معاملات مختلف قابل دریافت می باشد و بسته به نوع معامله و ارزش ملک معامله شده و همچنین شهر مربوطه، متفاوت بوده و لذا از انواع مختلفی برخوردار می باشد. حق کمیسیون به عبارتی درآمد مشاورین املاک از بنگاه های ملکی می باشد که هر چه تعداد معاملات و ارزش ملک معامله شده بالاتر باشد، درآمد آنها نیز بالاتر خواهد بود.
مواردی همچون: کمیسیون خرید و فروش املاک، رهن کامل املاک، رهن و اجاره املاک، مشارکت در ساخت، معاوضه ملک و مشاوران املاک در صورت فسخ قرارداد از انواع کمیسیون هایی میباشد که در ادامه نسبت به محاسبه قیمت آنها صحبت می کنیم.
این را در نظر بگیرید که در تمامی معاملات 9 درصد تحت عنوان مالیات یافت میشود.
نحوه محاسبه کمیسیون فروش ملک
به طور خلاصه توضیح بدیم ، برای معاملاتی تا سقف 500 میلیون 0.5 درصد از قیمت به عنوان کمیسیون از هر دو طرف معامله دریافت میشود. برای مبالغ بالای 500 میلیون 0.25 درصد از مبلغ مازاد قیمت ملک به حق کمیسیون اضافه میشود.
نحوه محاسبه حق کمیسیون رهن کامل ملک
به ازای هر یک میلیون تومان رهن 30 هزار تومان اجاره در نظر گرفته می شود و بر اساس مبلغ بدست آمده 25 درصد به عنوان حق کمیسیون از طرفین دریافت می شود.
نحوه محاسبه کمیسیون رهن و اجاره ملک
مبلغ کمیسیون برای رهن و اجاره ملک به گونه ای است که ابتدا مبلغ رهن را به اجاره تبدیل کرده و سپس مجموع آن با مبلغ اجاره بها را در 25 درصد ضرب می کنند تا مبلغ کمیسیون بدست آید.
حق کمیسیون مشاوران املاک در صورت فسخ قرارداد
فسخ قرارداد زمانی اتفاق می افتد که بنا به دلایلی دو طرف معامله یا یکی از طرفین دیگر تمایلی به ادامه قرارداد نداشته باشد و قرارداد را تمام کند. در این صورت حق کمیسیون برای مشاورین املاک پا برجا بوده و طرفین معامله نمی توانند درخواست مبلغ پرداخت شده را داشته باشند. به عبارتی پس از انجام قرارداد هرگونه در تغییری در اصل قرارداد و تغییر در هزینه های آن نمی تواند دلیلی برای پس گرفتن مبلغ کمیسیون و یا بخشی از آن باشد.
نکاتی در ارتباط با فسخ قرارداد معاملات ملکی
مفهوم فسخ قرارداد به طور کلی منحل کردن ارادی یکی از طرفین قرارداد، هر دو طرف و یا شخصی ثالث در یک قرارداد میباشد.
مبنای فسخ چیست؟
مبنای فسخ قراردادها متفاوت میباشد. یا مبتنی بر حقی میباشد یا توسط حکم مستقیم قانون ایجاد شده است.و یا با توسط به توافق طرفین به وجود می آید.
فسخ قرارداد ملکی و انواع آن
در قانون مدنی، به اجازه فسخ قرارداد ملکی، خیار می گویند.
خیار مجلس:تا وقتی که طرفین پس از برقراری قرارداد در کنار یکدیگر هستند و از هم جدا نشده‌اند حق فسخ قرارداد را هر یک از طرفین دارند.
خیار شرط: مدت زمانی است که با توافق طرفین معین می‌گردد و در این مدت خریدار و یا فروشنده ملک، می‌تواند که قرارداد را فسخ نماید.
خیار تأخیر ثمن: اگر که شخص خریدار تا ۳ روز مبلغ ملک را پرداخت ننماید، و همچنین فروشنده نیز ملک را تحویل او نداده باشد، فروشنده می‌تواند که قرارداد را فسخ نماید.
خیار عیب: خریدار اگر که پس از پرداخت ثمن و تحویل ملک متوجه ایرادی و عیبی گردد، به عنوان مثال: ایرادات برق و سیم و یا لوله کشی و … می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.
خیار غبن: اگر هر یک از طرفین معامله پس از اینکه معامله انجام شد دریابد که به لحاظ مالی متضرر گشته است و به مبلغی بیشتر و یا کمتر ملک را معامله نموده است، حق فسخ معامله را خواهد داشت.
انواع فسخ قرارداد کدام است؟
۱-فسخ قرارداد بر اساس توافق طرفین: طرفین قرارداد می توانند هنگام عقد قرارداد و یا خروج از آن برای یک طرف و یا هر دو طرف معامله حق فسخ قرار دهند.
۲-فسخ قرارداد بر اساس قانون: فسخ قانونی زمانی است که قانون برای جلوگیری از ضرری که متوجه یکی از دو طرف معامله شده است و کاملاً ناخواسته بوده است، دستور فسخ را صادر می‌نماید.
شرط فسخ نمودن قرارداد ملکی چیست؟
1_اراده شخص نسبت به فسخ نمودن قرارداد
2_عدم اکراه شخص و داشتن رضایت کامل:در صورتی که فردی میلی به به قرارداد نداشت باشد و یا در صورت اکراه قرارداد را فسخ نماید و این موضوع تایید شود فسخ قرارداد قانونی نخواهد بود.
فسخ را باید شخصی انجام دهد که اهلیت داشته باشد، چه به لحاظ سن، عقل و … .
فسخ قرارداد اجاره چگونه است؟
باید در ابتدا این نکته را یادآور شویم که فسخ قرارداد اجاره به هر دلیلی ممکن نیست
موارد زیر فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر می باشد:
ملک مورد اجاره شرایط بیان شده را نداشته باشد که مستاجر می تواند با استناد به خیار تخلف وصف ملک را فسخ نماید: مثلا گفته شده که سرویس بهداشتی و حمام مجزا باشند ولی اینجوری نباشد.
خیار شرط در قرارداد گنجانده شده که با مشخص کردن مدت آن طرفین می توانند قرارداد را فسخ نمایند.
ملک دچار نقص وایرادی باشد که قابل تعمیر نمی باشد یا اساسا قابل تعمیر است اما موجر که قبلا تعهد تعمیر کرده بوده؛ حاضر به این کار نمیشود.
موارد زیر فسخ قرارداد اجاره توسط اجاره دهنده می باشد:
آن زمانی است که مستاجر شرایط خاصی را ذکر نموده است و در قرارداد ذکر کرده است و پس از آن مشخص می‌گردد که مستأجر آن ویژگی را نداشته است.
به عنوان مثال: مستاجر بیان میکند که من فقط ملکم را به وکیل، پزشک و … اجاره می‌دهم و مستاجر قرارداد مدارک جعلی ارائه نموده و بعداً مشخص میشود که او صفات و یا شرایط مورد نظر را نداشته است.
یا وفق قانون در صورتی که مستاجر ۳ ماه اجاره بها را نپردازد، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.
یا اگر مستاجر به تعهدات خود عمل نکند.
یا مستاجر اجازه ورود به خانه را برای تعمیرات آن ندهد.
نحوه فسخ قرارداد چگونه است؟
برای فسخ قرارداد دو راه وجود دارد:
در ساده‌ترین حالت، طرفین در صلح و سازش تصمیمی مبنی بر فسخ می‌گیرند، در این حالت شخصی که تمایل به فسخ دارد بدون نیاز مراجعه به دادگاه و بدون مشکل، قرارداد را فسخ می‌نماید.
اما گاه صرفاً یک طرف تمایل به فسخ دارد و طرف دیگر این امر را نمی‌خواهد، بنابراین مشکلاتی ایجاد می‌گردد که در این حالت طرفین می‌بایست که به دادگاه رجوع نمایند و دادگاه نظر قطعی خود را در خصوص فسخ قرارداد اعلام دارد.
پرداخت ضرر و زیان‌ها ناشی از فسخ قرارداد بر عهده چه کسی میباشد؟
در تمامی قراردادها و حتی قراردادهای املاک اعم از اجاره و یا خرید و … بندی وجود دارد که به صراحت ذکر شده است که اگر یکی از طرفین خواستار فسخ قرارداد باشد، باید که مبلغی به طرف مقابل بپردازد.
مبلغ این ضرر و زیان مقداری مشخص نبوده و در تمامی قراردادها یکسان نمی‌باشد و در حقیقت به نحو توافقی و منصفانه و با در نظر گرفتن ارزش ملک و قصدشان مبنی بر اجاره و یا خرید ملک، تعیین می‌گردد و شخصی که متقاضی فسخ است با پرداخت آن مبلغ می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.
ثمن معامله
ثمن معامله در لغت به معنای بها و نرخ است و در حقوق منظور همان پولی است که بابت فروش مال بدست می‌آوریم. زمانی که فردی مالی را در معرض فروش قرار می‌دهد، مقدار پولی را که از نظر ارزش با مال برابر است را مشخص میکند که در اثر فروش مال دریافت کند.
ثمن معامله چقدر است؟
برابر با مقدار ارزش مال مورد معامله است.
نحوه پرداخت ثمن معامله به چه صورت است؟
زمانی که قراردادی بین دو نفر برای خرید و فروش مالی صورت می‌گیرد، خریدار باید بهای مال مورد معامله را به شخص فروشنده پرداخت کند. به این خرید و فروش نقدی اصطلاحا می‌گویند، ثمن معامله حال است.
ممکن که طرفین زمان مشخصی برای پرداخت پول رعایت تعیین کنند و یا قرار باشد خریدار تحت شرایطی پول را بدهد. در این مواقع فروشنده باید تا زمان مقرر شده ای ک تعیین شده صبر کند تا پول خود را دریافت کند.و تا قبل از آن حق درخواست پول خود را ندارد.
