رایج ترین مشکلات حقوقی ملکی

بسیاری از پرونده ها در مراجع قضایی مربوط به دعاوی ملکی می باشد . دلیل اختلافاتی که در معاملات بین فروشنده و خریدار رخ می دهد عدم آگاهی از مسائل حقوقی معامله می باشد . با ما در ادامه همراه باشید تا درباره رایج ترین مشکلات حقوقی ملکی و راهکارهای پیشگیری از آن بپردازیم .

مشکلات حقوقی مبایعه نامه

1. احراز هویت یا مالکیت

نکته مهمی که در مبایعه نامه باید به آن توجه کرد اینست که فروشنده یا خریدار یا مشاور املاک احراز هویت یا مالکیت انجام دهند . این بدان معناست که خریدار خود سند را مطالعه کند تا سند نام کسی که با او معامله می کند می باشد یا نه . نام قید شده در سند با مدارک شناسایی ارائه شده از سوی فروشنده مطابقت داشته باشد .به متراژ قید شده در سند توجه کنید . به عنوان مثال فروشنده اظهار می کند ملک 110 متر است که 5 متر آن انباری است . اما در سند 108 متر قید شده است . این مقدار کم اختلاف قیمت دارد . در صورتی که فروشنده اظهار کند ملک پارکینگ مسقف دارد ، حتما در سند توجه کنید که نیمه مسقف نباشد .

2. حتما به عدد متراژ در سند توجه کنید تا با اظهارات فروشنده مطابقت داشته باشد از جمله متراژ ملک ، انباری ، پارکینگ و…
3. متعلقات ملک : چیزی که در سند به عنوان متعلقات قید می شود دقیقا همان چیزهایی باشد که وجود دارد . متعلقات وسایلی است که در داخل خانه وجود دارد مانند شیرآلات ، آیفون ، کابینت ، وان و… دارد. به جزئیات این متعلقات با مواردی که واقعا وجود دارد ، توجه کنید . این موارد باید قبل از انعقاد قرارداد به این موارد توجه شود. در قرارداد باید این موارد با جزئیات تحریر شود به عنوان مثال درب از نوع ضد سرقت ، برند کابینت ، نوع شیرآلات ، نوع کولر ( آبی ، گازی ) ، سیستم هوشمند ، نور مخفی و.. باید در قرارداد قید شود . نکته مهم اینست که باید قید شود که متعلقات موجود سالم تحویل خریدار داده شود . این موضوع هم به نفع خریدار می باشد هم فروشنده . در بسیاری از موارد فروشنده کالایی را می خواهد از ملک جا به جا کند و این انتقال حتما باید در قرارداد قید شود . در غیر اینصورت باعث بروز اختلاف بین طرفین می شود . روز تحویل ملک بر طبق شرایط مبایعه نامه تحویل داده شود . اگر متعلقات مشکلی داشته باشد باید تعمیر یا تعویض شود تا سالم تحویل خریدار داده شود .

2. زمانی که ثمن معامله ( بها و نرخ مورد معامله است که در حقیقت به معنای پولی است که در قبال فروش مال یا ملکی به دست می آید . ) پرداخت می شود ، معمولا ثمن معامله در سه مرحله پرداخت می شود :

• فی المجلس : یک سوم ثمن معامله را خریدار به فروشنده زمان عقد قرارداد پرداخت می کند .
• زمان تحویل ملک : بسیاری از مشاورین املاک قید می کنند که بابت تحویل ملک یک فقره چک دریافت شد و چک به فروشنده تحویل داده می شود.

• زمان تنظیم سند : برخی از افراد زمان تحویل ملک و تنظیم سند را در یک روز انجام می دهند و برخی از افراد در دو روز متفاوت انجام می دهند . در صورتی که معامله بر اساس چک باشد و چک خریدار وصول نشود ، فروشنده موظف است سند را به نام خریدار بزند و بعد از این کار چک را از مراجعه قضایی پیگیری کند و دچاتر مشکلات زیادی می شود . وظیفه مشاور املاک می باشد که در مبایعه نامه چه تحریری داشته باشد که مانع از بروز این مشکلات شود . مشاور املاک زمانی که زمان تحویل ملک و تنظیم سند را مبایعه نامه تحریر می کند باید این جمله را قید کند : خریدار متعهد گردید در تاریخ تنظیم سند و تحویل ملک وجه نقد به فروشنده پرداخت نماید که در غیر اینصورت در حکم عدم حضور تلقی می گردد و فروشنده در مثلا 15 تا 20 روز از تاریخ تحویل ملک یا تنظیم سند به خریدار مهلت می دهد این مبلغ را تامین کند و به فروشنده پرداخت نماید که در غیر اینصورت فروشنده اختیار فسخ قرارداد را دارد . با این کار اختیاری به فروشنده داده می شود که اگر در تاریخ تحویل ملک یا تنظیم سند وجه نقد پرداخت نکند ، فروشنده اختیار فسخ قرارداد را داشته باشد . این موضوع از بروز مشکلات بعدی جلوگیری می کند . البته مشاور املاک می تواند از خریدار در مراحل تنظیم سند و تحویل ملک چک دریافت کند و داخل مبایعه نامه قید می شود که یک چک در تاریخ تحویل ملک و یک چک در تاریخ تنظیم سند با مشخصات مرود نظر در املاک به امانت مانده است . در زمان تحویل سند خریدار باید چک رمزدار بین بانکی یا وجه نقد به همراه خود داشته باشد و به فروشنده تحویل دهد تا سند به نام او انتقال پیدا کند . زمانی که خریدار چک رمزدار یا وجه نقد را به فروشنده تحویل داد ، مشاور املاک می تواند چکی که به امانت از خریدار گرفته بود تحویل او بدهد.

  

  مشکلات-حقوقی

همه این موارد به صورت توافقی بین خریدار و فروشنده انجام می شود .

5. تصور بسیاری از خریداران و فروشندگان بر اینست که زمانی که مبایعه نامه به امضا می رسد تا 24 -72 ساعت اجازه فسخ دارند در صورتی که این تصور اشتباه است . به محض امضای مبایعه نامه و طرفین مجلس را ترک کردند که به آن خیار مجلس (تازمانی که طرفین در مجلس حضور داشته باشند اجازه فسخ قرارداد را دارند ) می گویند . اگر محل معامله را ترک کنند اجازه فسخ قرارداد را ندارند . مگر اینکه طبق توافق طرفین ، خیاری در قرارداد ذکر شده باشد که طرفین می توانند تا 48 ساعت بعد از تاریخ این قرارداد نسبت به فسخ معامله اقدام نمایند و می توانند مبلغی را برای ضرر و زیان تعیین کنند . در این صورت مبلغ را به صورت درصدی یا ریالی ذکر کنید .و می توان قید کرد: ” پس از آن مدت با پرداخت ضرر و زیان اجازه فسخ ندارد .”

در صورتی که قید در صورت عدم وصول چک ، فروشنده حق فسخ قرارداد دارد ، امکان برهم زدن معامله وجود دارد یا خیر ؟ بله ولی به چند نکته توجه کنید :

• در قرارداد قید شود، اگرفروشنده اجازه داشته باشد که ملک را در اختیار خریدار قرار ندهد یا اجازه دارد سند را به نام خریدار انتقال ندهد ، حتما به فروشنده بگویید روز تنظیم سند در دفترخانه حضور داشته باشد و مبایعه نامه را نشان دهد که از آنجائیکه چک وصول نشده انتقال سند انجام نمی شود .
• فروشنده می تواند به دلیل عدم وصول چک ، گواهی عدم حضور بیاورد.
• در قرارداد قید شود خریدار موظف است وجه نقد به فروشنده پرداخت نماید و فروشنده در ازای وجه نقد ملک را به خریدار تحویل می دهد و سند را به اسم خریدار بزند.